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许健康输血宝龙地产债务紧绷是肇因
  
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昨天我想和戴莫金融分享

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宝龙房地产(1238.HK)通过“闪电配售”从实际控制人处筹集到7.8亿港元,这引起了这家福建房地产公司资本链的意外关注。

10月15日上午,宝龙地产宣布公司已与其创始人兼控股股东徐健康达成配售认购协议,以每股5.4港元配售1.466亿股旧股,并以相同价格向徐健康发行1.466亿股新股。交易完成后,宝龙地产获得7.8亿港元,徐健康的持股比例从45.95%降至44.33%。

这项交易也被称为“闪电配售”,是香港上市公司的再融资方式。根据香港证券交易所的规定,只要有一般授权,配售可在20%以内开始,折扣不超过20%。在大多数情况下,放置可以在同一天完成。与新股发行、债券发行等其他融资方式相比,“闪电配售”更加方便快捷。

宝龙地产此次配售价格比上一交易日低8.63%。今天,宝龙房地产收盘下跌8.63%。

值得一提的是,10月14日也是宝龙房地产上市10周年。

福建宝龙企业

67岁的许健康来自福建省晋江市。他创办的宝龙房地产是福建住宅企业中不可忽视的龙头企业之一。宝龙房地产成立于20世纪90年代,并于2009年在香港证券交易所上市。第二年,宝龙房地产将其总部迁至上海。

宝龙房地产是典型的家族企业。许健康、他的儿子、女儿和儿媳妇都是股东和董事会成员。许健康的妻子、侄子、侄女、姐夫等家庭成员也曾在宝龙房地产工作。

此次配股前,徐建康全资拥有的天龙控股是宝龙地产的最大股东(45.95%),徐建康的儿子徐方化持股15%,徐建康的女儿徐华芬持股6.62%,徐方化的妻子史思妮持股0.01%。徐氏家族持有宝龙房地产的67.58%。

宝龙房地产今年仍在快速增长,前九个合同销售额达到451亿元,超过2018年全年,达到调整后销售目标(550亿元)的82%。

虽然宝龙地产的业绩有所提高,但近年来土壤储量扩张导致的高负债问题也更加突出。截至今年6月底,宝龙房地产已借款496亿元,其中125亿元一年内到期,手头只有166亿元,几乎无法偿还短期债务。

与此同时,包龙的融资成本正在增加。包龙今年上半年支付利息16.9亿元,同比增长35.4%,实际利率从去年同期的5.95%上升至6.24%。

值得一提的是,宝龙房地产的净负债率一直居高不下。虽然今年上半年的净负债率较去年年底(101.6%)有所下降,但仍高达91.4%,远远超过上市住房企业的平均水平。

达摩的财务统计发现,宝龙房地产今年通过各种渠道筹集了近45亿元。今年1月7日,宝龙房地产发行了2亿美元的有限票据。1月21日,又将发行3亿份超期金融债券。3月5日,发行了10亿张中期票据。4月1日,发行了3亿份住房专项公司债券。4月底,将发行3亿超短期金融债券。7月16日,发行了1.7亿美元的限制性票据。此外,宝龙地产于7月8日签署了不超过2亿美元的银团贷款。

今年剩下的时间里,宝龙房地产将不得不支付6亿美元的短期贷款,最新一期将于10月19日到期。

随着住宅市场越来越冷,宝龙地产一再强调回归商业地产的主营业务,称将确保在一年内开设六个商业项目,但收入变化不大。今年上半年,宝龙商业地产合同销售额达到58.8亿英镑,占比略高于20%。

然而,宝龙的租赁和物业管理收入却逐年增加:2018年收入为22亿英镑,同比增长22.7%;今年上半年,这一数字增长了31.2%,达到13.9亿英镑。

在房地产公司上市的浪潮中,宝龙商业管理集团也计划在香港分拆上市。它于今年8月20日提交了招股说明书。2018年,包龙的业务管理收入为12亿英镑,净利润为1.3亿英镑。截至今年4月底,宝龙管理的零售业务项目有45个,总面积640万平方米。从管理区域来看,宝龙商业管理近年来发展相对平稳。

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宝龙房地产(1238.HK)通过“闪电配售”从实际控制人处筹集到7.8亿港元,这引起了这家福建房地产公司资本链的意外关注。

10月15日上午,宝龙地产宣布公司已与其创始人兼控股股东徐健康达成配售认购协议,以每股5.4港元配售1.466亿股旧股,并以相同价格向徐健康发行1.466亿股新股。交易完成后,宝龙地产获得7.8亿港元,徐健康的持股比例从45.95%降至44.33%。

这项交易也被称为“闪电配售”,是香港上市公司的再融资方式。根据香港证券交易所的规定,只要有一般授权,配售可在20%以内开始,折扣不超过20%。在大多数情况下,放置可以在同一天完成。与新股发行、债券发行等其他融资方式相比,“闪电配售”更加方便快捷。

宝龙地产此次配售价格比上一交易日低8.63%。今天,宝龙房地产收盘下跌8.63%。

值得一提的是,10月14日也是宝龙房地产上市10周年。

福建宝龙企业

67岁的许健康来自福建省晋江市。他创办的宝龙房地产是福建住宅企业中不可忽视的龙头企业之一。宝龙房地产成立于20世纪90年代,并于2009年在香港证券交易所上市。第二年,宝龙房地产将其总部迁至上海。

宝龙房地产是典型的家族企业。许健康、他的儿子、女儿和儿媳妇都是股东和董事会成员。许健康的妻子、侄子、侄女、姐夫等家庭成员也曾在宝龙房地产工作。

此次配股前,徐建康全资拥有的天龙控股是宝龙地产的最大股东(45.95%),徐建康的儿子徐方化持股15%,徐建康的女儿徐华芬持股6.62%,徐方化的妻子史思妮持股0.01%。徐氏家族持有宝龙房地产的67.58%。

配售及认购交易完成后,许建康、许方化、许华芬及史思妮的股份分别为44.33%、14.47%、6.38%及0.01%,许仕家的股份总额降至65.19%。

近年来,随着许健康年龄的增长,许健康的儿子许方化先后成为宝龙地产总裁和宝龙商业集团总裁。

宝龙地产早年走的是商业地产之路。宝龙广场在三线、四线城市布局良好。被称为“小万达”,也是第一家在内地香港上市的商业地产企业。然而,许方化接手后,商业地产在宝龙地产中的比重继续下降,而住宅地产开始加速发展。

2018年,宝龙地产合约销售额增长96.5%,达到410亿,创历史新高。其中商业地产合约销售额仅有81.5亿,占比仅两成。

今年宝龙地产增长依然迅猛,前九个合约销售额451亿,已经超过2018年全年,完成调整后销售目标(550亿)的82%。

宝龙地产业绩增长的同时,这几年扩大土储造成的高负债问题也比较突出。截至今年六月底,宝龙地产借贷金额高达496亿,其中一年内到期借款125亿,手头现金只有166亿,勉强可以覆盖短债。

与此同时,宝龙的融资成本正在增加。今年上半年宝龙支付利息16.9亿,相比上年同期增加35.4%,并且实际利率由去年同期的5.95%上升至6.24%。

值得一提的是,宝龙地产的净负债比率一直居高不下。今年上半年净负债比率虽然相比去年末(101.6%)有所下降,仍高达91.4%,远超上市房企的平均值。

大摩财经统计发现,今年宝龙地产通过各种渠道融资累计近45亿元。今年1月7日,宝龙地产发行了2亿美元有限票据;1月21日再发行3亿超短融债券;3月5日发行10亿的中期票据;4月1日发行住房专项公司债3亿;4月底发行3亿超短融债券;7月16日发行1.7亿美元有限票据。此外,7月8日宝龙地产签订了不超过2亿美元的银团贷。

今年剩下的时间里,宝龙地产要偿付6亿超短融,最近一期的到期日为10月19日。

随着住宅市场趋冷,宝龙地产多次强调回归起家的商业地产主业,表示年内要保证6个商业项目开业,但体现在收入上并无太大改观。今年上半年,宝龙商业地产合约销售额58.8亿,占比堪堪刚过两成。

不过,宝龙的租金和物业管理收入逐年增长:2018年收入22亿,同比增22.7%;今年上半年,同比增31.2%至13.9亿。

房企物业公司上市潮中,宝龙商管集团也计划分拆赴港上市,已于今年8月20日提交了招股说明书。2018年,宝龙商管收入12亿,净利1.3亿;截至今年4月底,宝龙商管在管零售商业项目有45处,总在管面积640万平米。从在管面积看,宝龙商管这几年发展较为平缓。

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